Di David Caporali


Quanti esami universitari passati a creare nuovi spazi che rispettino i requisiti di benessere, sicurezza, sostenibilità, bellezza. Esigenze fondamentali per gli utenti di qualsiasi luogo, ma che a volte devono essere declinate secondo una nuova prospettiva che raramente viene affrontata nei tradizionali corsi universitari. I nostri portfolio accademici sono pieni di musei, piazze, scuole, biblioteche, villette e appartamenti. Non ci accorgiamo però che la necessità di spazi nuovi o riqualificati non appartiene solamente a queste tradizionali tipologie edilizie legate a progetti pubblici o di piccoli privati, ma anche e soprattutto ad una serie di soggetti che degli investimenti immobiliari, e di riflesso dell’architettura, ne fanno il loro mestiere.

Questi soggetti operano essenzialmente su alcune tipologie edilizie: direzionale, commerciale, ricettivo e logistica. Il lavoro di questi operatori è sinteticamente quello di comprare/costruire un immobile (se esistente e se necessario valorizzarlo attraverso degli interventi edilizi), affittarlo e/o venderlo realizzando così dei rendimenti economici. Questi soggetti sono dei nuovi clienti per architetti ed ingegneri. Necessario è quindi comprendere le loro logiche al fine di progettare “oggetti” adeguati ai loro obiettivi: massimizzare la possibilità di locazione/vendita, massimizzare i canoni di affitto/prezzi, la compliance normativa ed infine minimizzare le spese di realizzazione e gestione (facilities, utenze etc.). È naturale chiedersi come la progettazione possa influire su questi obiettivi. Vediamo quindi con alcuni esempi, che possono sembrare banali, ma che spero possano aiutare a vedere le cose da un’ulteriore angolazione.
Gli spazi ad uso uffici, per essere appetibili per le grandi aziende, devono rispettare alcuni requisiti di efficienza spaziale; si passa da un modello di ufficio a spazi chiusi per uno o due persone all’open-space e al desk sharing riuscendo a contenere negli stessi spazi un numero considerevolmente maggiore di dipendenti e quindi diminuire il costo di utilizzo dell’immobile per postazione. Altre caratteristiche come il pavimento galleggiante ed il controsoffitto risultano necessari per la flessibilità nella disposizione di impianti HVAC e di fonia e dati. Nuovi spazi come le focus area, i phone boot, le meeting area nascono per assecondare le esigenze degli utenti.
Per le tipologie dei centri commerciali la distribuzione spaziale delle unità, che determina quindi i flussi delle persone, risulta essere uno dei fattori chiave per il successo o meno del centro. Guardando una qualsiasi piantina di un moderno centro commerciale o di un outlet, si possono notare dei negozi definiti “ancore” o “magneti” (food, H&M, Apple, Zara, elettronica etc.) localizzati in posizioni contrapposte proprio per creare un flusso di persone all’interno del centro ed obbligare gli utenti a passare davanti alle vetrine degli altri negozi ed essere indirettamente invogliati all’acquisto. Noterete spesso piazze e strade curve (affinché possa essere vista una maggior superficie di vetrina) e spazi di “destinazione” (toilette, calzolaio, lavanderia etc.) che sono localizzati nei punti meno favoriti poiché, se necessari, l’utente è costretto a cercarli spostandosi nel centro commerciale.

 

In un noto Business District italiano, dove ai piedi delle torri direzionali si forma una piazza circolare, il motivo decorativo al centro della stessa non è uno spazio verde o una scultura, bensì uno specchio d’acqua, scelta molto suggestiva e apparentemente casuale ma che contribuisce a dirigere il flusso delle persone ai piedi delle torri dove sono presenti delle attività commerciali (sull’acqua non ci si cammina).
Infine un piccolo esempio riguardante le attività di logistica dove uno dei requisiti fondamentali risulta essere l’altezza sotto trave di circa 12 metri. In questa maniera si riesce a sfruttare pienamente la capacità di immagazzinamento. Un capannone troppo basso o troppo alto risulta essere molto meno appetibile per un eventuale utente e locatario, se non a seguito di uno sconto sul canone di locazione.
Molto romanticamente potremmo essere portati a credere nella riscoperta dell’utilitas Vitruviana o di un Funzionalismo contestualizzato nella società contemporanea. Balza quindi alla mente la celebre frase “form follows function”, ma in questi casi function si legge money.


Nella foto di copertina, Torre Unicredit, Milano.
Nella foto nel testo, Outlet di Molfetta.